La venta de una casa después de un acuerdo de divorcio

Pasar por un divorcio requiere que la pareja haga acuerdos sobre los bienes comunes, como el hogar conyugal. Pero eso no significa que su única opción en caso de divorcio sea vender su casa.

¿Quién se queda con la casa en un divorcio?

Los cónyuges que se divorcian deben dividir sus bienes como parte del acuerdo de divorcio, pero la forma en que se distribuye su casa (o el producto de la venta) depende de cuándo adquirió la casa y en qué estado vive.
Por supuesto, las pautas establecidas por el estado en el que vive solo se aplican si su caso termina en los tribunales. Si usted y su cónyuge negocian un acuerdo fuera de los tribunales, pueden decidir juntos qué es lo mejor para ambos.

¿Qué es la propiedad marital?

En general, los bienes conyugales incluyen todo lo que usted o su cónyuge adquirieron o ganaron durante el tiempo que estuvieron casados. Los ejemplos incluyen el dinero ganado en el trabajo, los automóviles y la casa que compraron juntos.

¿Qué es la propiedad separada?

La propiedad separada pertenece a un solo cónyuge, y si su hogar cuenta como propiedad conyugal o propiedad separada puede variar según algunos factores, incluido si vive en un estado de propiedad comunitaria o en un estado de distribución equitativa.

¿Qué es un estado de comunidad de bienes?

En una propiedad comunitaria, casi todo lo que adquirió durante su matrimonio pertenece al 50/50, incluidos los ingresos, los bienes y las deudas a los dos cónyuges. Hay algunas excepciones, incluidas las propiedades que poseía antes de su matrimonio.
Si era dueño de su casa antes de casarse y el nombre de su cónyuge nunca se agregó al título, conserva la propiedad por separado (aunque su cónyuge puede tener derecho a la mitad de la apreciación de la casa durante el matrimonio; esto puede ser complicado, así que siempre consulte con un abogado).
Los estados de propiedad comunitaria incluyen Arizona, California, Idaho, Luisiana, Nevada, Nuevo México, Texas, Washington y Wisconsin. Alaska es un estado opcional, lo que significa que puede declarar sus activos como propiedad comunitaria antes o durante su matrimonio mediante la presentación ante el estado.

¿Qué es un estado de distribución equitativa?

En los otros 40 estados, los activos se distribuyen de manera justa, pero no necesariamente equitativa. En un estado de distribución equitativa, un juez puede tomar decisiones sobre quién recibe qué en función de los ingresos, las contribuciones financieras, el potencial de ingresos u otros factores.

¿Qué es un acuerdo prenupcial (o postnupcial)?

Los acuerdos prenupciales (antes de la boda) y postnupciales (después de la boda) son documentos legales firmados por ambos cónyuges que detallan quién obtendría qué bienes (y quién sería responsable de qué deudas) en caso de divorcio.
Estos acuerdos eliminan muchos de los signos de interrogación, y el acuerdo se mantiene independientemente de si vive en un estado de propiedad comunitaria o de distribución equitativa. Los acuerdos nupciales son más comúnmente ejecutados por parejas cuando una o ambas partes tienen bienes significativos antes del matrimonio.

Opciones de qué hacer con la vivienda al pasar por un divorcio

Cuando los cónyuges son dueños de una casa juntos y se están divorciando, hay algunas opciones sobre qué hacer con la casa.

a: dividir grandes activos

Si usted y su cónyuge tienen múltiples activos grandes, por ejemplo, su vivienda principal más una propiedad de vacaciones o una gran cartera de acciones, pueden acordar repartir los activos, y cada uno se hará cargo de los activos que valen aproximadamente la misma cantidad. Por ejemplo, uno se queda con la casa familiar y el otro se queda con el barco y la cartera de acciones.
¿Por qué seguir este camino?: dividir grandes activos puede ser una forma más rápida de finalizar un divorcio, ya que no tiene que esperar a la venta de una propiedad o pasar por una negociación larga y prolongada sobre quién debería obtener una mayor parte con respecto al valor de la casa.
Tenga en cuenta: aún tendrá que negociar el valor de todos los activos para llegar a un acuerdo equitativo.

b: Comprar a la otra parte

En una compra total, la persona que quiere quedarse con la casa le paga al cónyuge la mitad del valor actual de mercado de la propiedad para obtener la propiedad exclusiva. En un estado de distribución equitativa, la compra total puede ser más o menos de la mitad del valor de mercado, dependiendo de los factores mencionados anteriormente: ingresos, contribuciones financieras y potencial de ganancias.

Por qué seguir este camino: un cónyuge puede optar por quedarse con la casa familiar para mantener la consistencia para sus hijos, o porque está cerca de la escuela o el trabajo. También es una buena opción si su mercado local de bienes raíces no es favorable y si vendiera perdería.

A tener en cuenta: esta opción requiere que la persona que realiza la compra tenga acceso a una cantidad significativa de efectivo que no está sujeta al resto de los procedimientos de divorcio, aunque a veces es posible convertir una compra total en un refinanciamiento de la vivienda. También es importante asegurarse de que aún puede pagar el pago de su hipoteca (si tiene una) con un solo ingreso.

c: copropietario de una casa dentro de un divorcio

Los cónyuges que se divorcian pueden decidir seguir siendo propietarios de una casa juntos, acordando detalles como cómo se dividirán los pagos de la hipoteca, cuándo se pagarán cada mes, cuándo se venderá finalmente y quién obtendrá las ganancias de la venta de la casa.
Por qué seguir esta ruta: es otra opción que permite que los niños permanezcan en su hogar. Y es una opción práctica cuando una persona no puede permitirse comprar la parte de la otra.
Tenga en cuenta: los pagos atrasados ??afectarán los puntajes crediticios de ambos propietarios, incluso si está divorciado, por lo que es importante que ambas partes acuerden pagar a tiempo. Y el propietario que no vivirá en la casa debe prestar atención a las exclusiones del impuesto sobre las ganancias de capital: si va a vender y ha sido dueño de una casa durante los últimos cinco años, pero no ha vivido en ella como su residencia principal durante por lo menos dos de esos años, usted estará sujeto a los impuestos sobre las ganancias de capital en la apreciación cuando venda.

d: Vender la vivienda conyugal

Una de las opciones más comunes es cuando una pareja decide poner la casa en el mercado y dividir las ganancias.
Por qué seguir este camino: Vender una casa ofrece una ruptura limpia y un cierre para la pareja que se divorcia. También puede proporcionar a cada parte dinero en efectivo para cubrir los honorarios de los abogados de divorcio, liquidar deudas y encontrar (y pagar) nuevas situaciones de vivienda.

Tenga en cuenta: si no ha sido dueño de la casa durante al menos dos años, tendrá que pagar impuestos sobre las ganancias de capital sobre cualquier ganancia. (Más información sobre los impuestos sobre las ganancias de capital en “Implicaciones fiscales de la venta de la vivienda conyugal”).

Negociar la venta de una casa matrimonial

Vender una casa requiere acordar una amplia gama de decisiones, incluido el precio de lista, las negociaciones del contrato y la fecha de cierre. Una venta conjunta realizada por una pareja que se divorcia requiere una buena comunicación y cooperación entre usted, su cónyuge y sus abogados.
Aquí hay algunas cosas que deben acordarse para vender con éxito:

  • Hacer mejoras en el hogar: deberá decidir si desea completar mejoras específicas en el hogar o vender tal como está.
  • Contratación de un agente: deberá encontrar un agente con el que ambos puedan estar de acuerdo.
  • Dividir los costos de marketing: Querrá acordar con anticipación dividir el costo de la fotografía profesional, los listados en línea, la puesta en escena, etc.
  • Establecer un precio de venta razonable: tendrá que ponerse de acuerdo sobre para qué listar la casa, lo que también puede tener en cuenta otras negociaciones de divorcio.
  • Consideración de la compra de un inversionista: si usted y su cónyuge desean vender la casa conyugal lo más rápido posible, pueden aceptar venderla a un inversionista.
  • Aceptar una oferta: ha recibido una oferta, ¡excelente! Recuerde, ambas partes deben acordar los términos de la oferta o acordar una contraoferta si desea continuar con las negociaciones.
  • Hacer los pagos de la hipoteca antes de la venta: mientras su casa esté en el mercado, seguirá haciendo los pagos de la hipoteca. Es importante acordar quién realizará esos pagos y quién recuperará esa parte del capital después del cierre.
  • Dividir los ingresos de la venta de una casa: con las mejoras en la casa, la puesta en escena, los honorarios y las comisiones, vender una casa puede ser costoso. Una vez finalizada la venta, asegúrese de que ambas partes hayan liquidado todos los gastos de venta antes de dividir las ganancias. Muchos de estos costos se manejarán en el cierre. Los pagos comunes incluyen:
  • Pagar la hipoteca
  • Pagar cualquier línea de crédito de capital
  • Pago de gravámenes por impuestos a la propiedad no pagados
  • Honorarios del agente pagador y costos de cierre

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